Rok 2026 przyniesie jedną z największych reform w obszarze prawa budowlanego i planowania przestrzennego od lat. Nowe przepisy dotkną zarówno inwestorów indywidualnych, jak i przedsiębiorców oraz gminy.
Obecnie decyzje o warunkach zabudowy są wydawane bezterminowo. Od 1 stycznia 2026 roku sytuacja się zmieni. Nowe decyzje WZ będą ważne tylko przez 5 lat. Po tym czasie, jeśli inwestor nie rozpocznie procesu inwestycyjnego, konieczne będzie ponowne wystąpienie o decyzję.
Dotychczas podstawą dla wydawania decyzji WZ było studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Reforma przewiduje zastąpienie tego dokumentu planami ogólnymi. W planach ogólnych zostaną wyznaczone tzw. obszary uzupełniania zabudowy – co oznacza, że tylko w ich granicach będzie możliwe uzyskanie WZ.
Kolejną istotną zmianą są przepisy dotyczące lokalizacji inwestycji względem infrastruktury społecznej. Od lipca 2026 roku nowe budynki mieszkalne będą mogły powstawać jedynie tam, gdzie istnieje odpowiedni dostęp do szkół i terenów zielonych:
- w miastach: maksymalnie 1,5 km od szkoły podstawowej i od terenów zielonych o powierzchni co najmniej 3 ha,
- na obszarach wiejskich: maksymalnie 3 km od szkoły, 1,5 km od zieleni o powierzchni min. 3 ha oraz 3 km od terenów zielonych powyżej 20 ha.
Na podstawie aktualnych przepisów organy analizowały szeroki kontekst otoczenia działki przy wydawaniu WZ. Po reformie obszar analizy urbanistycznej zostanie ograniczony do 200 metrów od terenu inwestycji. To oznacza, że charakter najbliższego sąsiedztwa będzie miał decydujące znaczenie.
Nowelizacja wpisuje się również w trend cyfryzacji administracji. Wnioski o pozwolenie na budowę czy decyzje WZ będzie można składać wyłącznie elektronicznie – za pomocą portalu e-Budownictwo lub nowego systemu SOPAB.